Wat is de overdrachtsbelasting?

Wie betaalt de overdrachtsbelasting?

Heb je een huis, winkelruimte, bedrijfspand of een perceel grond gekocht of gekregen in Nederland? Dan betaal je overdrachtsbelasting over de aankoop van deze onroerende zaaklichamen. Als je de aankoop van onroerende goederen overweegt, is het raadzaam om je te laten bijstaan door een fiscaal adviseur en een notaris.

Je moet deze heffing eveneens betalen als je bepaalde rechten op onroerende goederen heeft verworven, die je niet de juridische eigenaar maken:

- Erfpachtrecht: het recht om voor (on)bepaalde tijd de grond te gebruiken waarop bijv. een huis staat - Opstalrecht: het recht om iets te bouwen op de grond van iemand anders, zonder dat die persoon de eigenaar wordt van je bouwwerk - Lidmaatschapsrecht van coöperatieve flatverenigingen: het recht om (een deel van) een gebouw te gebruiken dat eigendom is van de vereniging

Heb je aandelen gekocht of gekregen van een bv, nv of maatschap die grotendeels onroerende zaken bevat? Dan betaal je eveneens overdrachtsbelasting.

Vind hier je financiële adviseur

Tarieven

Voor woningen geldt een tarief van 2%; voor niet-woningen hanteert men een tarief van 6%. Je betaalt overdrachtsbelasting over de zogenoemde “waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer”. Dit is de hoogste prijs die je er bij verkoop voor kunt krijgen.

Woningen

Voor bestaande (vakantie)woningen en de grond die erbij hoort geldt een tarief van 2% op de koopsom. Voor de rechtbank is een pand een woning als het aan drie voorwaarden voldoet:

1. Het pand werd gebouwd met de bedoeling om als woning gebruikt te worden, of werd in het verleden al als woning gebruikt. 2. Er moet een woonbestemming rusten op het pand. 3. Er zijn slechts een klein aantal bouwkundige aanpassingen nodig om het pand om te bouwen tot een woning.

Concreet denken we hierbij aan eigen woningen, tweede woningen, huur- en recreatiewoningen, en tijdelijk leegstaande woningen. De koper hoeft de woning dus niet als hoofdverblijf te gebruiken.

Bij een woning telt men ook alle eventuele aanhorigheden, ofwel wat er zich op de grond van de woning bevindt. Denk hierbij aan tuinen, garages, schuren, serres, tuinhekken,...

Als de garage zich op een apart perceel bevindt, maar het vormt duidelijk één geheel met het huis waar het naast ligt, dan geldt het tarief van 2%. Indien het niet duidelijk is of de woning en de garage bij elkaar horen, geldt het tarief van 6%.

Als een pand voor 90% gebruikt wordt als woning, dan is voor het niet-woninggedeelte eveneens het 2%-tarief van kracht. Men stelt de 90% vast door te kijken naar de oppervlakte.

Erfpachtcanon Indien je een huis koopt met erfpachtrecht, moet je naast de overdrachtsbelasting ook een vergoeding betalen voor het grondgebruik: dit is de erfpachtcanon. De duur van het erfpachtrecht en de hoogte van de canon bepalen hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen.

Niet-woningen

Voor winkelruimtes en bedrijfspanden geldt het tarief van 6% op de koopsom. Onder deze categorie vallen onder meer bedrijfsgebouwen, hotels, internaten en onroerende zaken die bedoeld zijn voor gebruik als ziekenhuis of verzorginstelling.

Als een niet-woningpand al jaren niet meer wordt gebruikt als bedrijfspand, dan beschouwt de Belastingdienst het nog steeds als een niet-woning – tenzij het pand ondertussen werd omgebouwd tot woning en nu ook specifiek die bestemming heeft.

Het is natuurlijk mogelijk dat een bedrijfspand een ruimte bevat die bestemd is voor bewoning. Voor dat deel is dan het tarief van 2% van kracht, terwijl de 6%-regel geldt voor de bedrijfsruimte. Maakt de bedrijfsruimte 10% of minder uit van het volledige pand? Dan valt het gehele pand onder de 2%-categorie.

Overdracht in familiale kringen Als de transactie plaatsvindt tussen vrienden of familieleden, dan berekent men de belasting over de overeengekomen prijs of de verkoopwaarde op het moment dat het pand overgedragen wordt. Dit is de “levering van de woning”: het moment dat de woning bij de notaris officieel wordt overgedragen. De notaris controleert de vastgestelde waarde.

Uitzonderingen

Je moet geen overdrachtsbelasting betalen of aangifte doen in de volgende gevallen:

Je verkrijgt onroerende zaken door...	Bijkomende voorwaarden
een huwelijk of een geregistreerd partnerschap	Je partner bezat een woning, en door de verbintenis wordt die nu ook van jouw.
de verdeling van de gemeenschap van goederen na een echtscheiding	Dit geldt niet als je met huwelijkse voorwaarden was getrouwd of als je een geregistreerd partnerschap had met specifieke partnerschapsvoorwaarden.
een erfenis	Je moet rekening houden met de erfbelasting.
de verdeling van de onderdelen uit een erfenis	Alle erfgenamen gaan akkoord met de regeling en krijgen een (monetaire) compensatie voor hun deel.
het uitkopen van je partner	Je verwerft dan het eigendomsdeel van de partner met wie je samenwoonde. Je moet beiden eigenaar zijn van de woning in een verhouding van ongeveer 40%-60%.
te bouwen op een stuk grond in je bezit	-

Vrijstellingen

Onder bepaalde voorwaarden kan je een vrijstelling krijgen:

• Je betaalt zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting, zoals bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.
• De onroerende zaken worden verdeeld tussen de personen die erin samenwonen.
• Je koopt een landgoed.
• Een bedrijf wordt overgedragen tussen familieleden, zoals tussen (groot)ouders en (klein)kinderen of tussen broer(s) en zus(sen).
• Men kan spreken van inbreng in een vennootschap, met uitzondering van nv’s en bv’s.
• Men kan spreken van een omzetting van een bedrijf naar een nv of bv.
• De overdracht vindt plaats in het kader van een fusie, splitsing of interne reorganisatie van een bedrijf.
• Het betreft de vergroting of verplaatsing van land- en tuinbouwbedrijven.
• Het betreft de herinrichting van landerijen.
• Het betreft stedelijke herstructurering.

Als je recht hebt op een bepaalde vrijstelling, dan moet je nog steeds aangifte doen (zie onder).

Doorverkoop binnen 6 maanden Heb je een onroerende zaak gekregen na doorverkoop binnen zes maanden? En vond de verkoop plaats na 1 januari 2015? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting over het bedrag tot de originele aankoopprijs. Het bedrag dat je over dat deel had moeten betalen gaat meestal als vergoeding naar de verkoper – dit wordt contractueel vastgelegd. Op dat bedrag betaal je 2% overdrachtsbelasting, want de vergoeding is een deel van de verkoopprijs. Als de nieuwe aankoopprijs hoger ligt dan de oorspronkelijke aankoopprijs, dan betaal je overdrachtsbelasting over het verschil. Indien het pand werd aangekocht tussen 1 september 2012 en 1 januari 2015, dan betaal je geen overdrachtsbelasting over het bedrag tot de originele aankoopprijs – indien je het pand verkreeg na doorverkoop binnen drie jaar.

Aangifte

Wie er aangifte doet hangt af van de manier waarop je de overdracht regelde. Heeft de notaris een notariële akte opgesteld? Dit document bevat een leveringsakte van het huis en een fiscale verklaring die verduidelijkt of je overdrachtsbelasting moet betalen, hoeveel jouw schuld bedraagt en of je recht hebt op een vrijstelling. Als je deze akte hebt, dan doet de notaris digitaal aangifte en betaalt hij of zij in jouw naam de overdrachtsbelasting – je hebt die dan op voorhand op zijn of haar rekening gestort. De notaris stuurt ook een kopie van de akte naar de Belastingdienst.

Handelde je de overdracht af zonder notariële akte? Dan moet je, maximum één maand nadat je eigenaar werd van de onroerende zaak, aangifte doen en de overdrachtsbelasting betalen. De verkoper moet de overdracht binnen 2 weken meedelen aan de Belastingdienst.

Opgelet! Je mag de overdrachtsbelasting niet aftrekken in jouw aangifte inkomstenbelasting.

Bezwaar

Als je het niet eens bent met de heffing, omdat je denkt dat er bijv. een verkeerd tarief werd toegepast op jouw situatie, dan kun je bezwaar maken. Dit moet gebeuren binnen 6 weken na de datum waarop de overdrachtsbelasting is betaald.

Als jij je bezwaar te laat indient, dan beschouwt de Belastingdienst het als een verzoek. Een verzoek kan ingediend worden tot 5 jaar na het einde van het belastingjaar waarin je de overdrachtsbelasting verschuldigd bent.

Vind hier je boekhouder

Verwante termen

Erfbelasting, schenkbelasting